Czynniki brane pod uwagę podczas wyceny domów

wnętrze nieruchomościDokonując wyceny domów, uprawniony do tego typu działania rzeczoznawca majątkowy nie opiera się tylko i wyłącznie na własnej wiedzy czy intuicji. Ze względu na to, że sporządzany przez niego operat szacunkowy, czyli jego autorska opinia na temat szacowanej wartości konkretnej nieruchomości, podpisywany jest jego nazwiskiem i imienną pieczęcią oraz posiada moc prawną, musi być sporządzany według ściśle określonych kroków. Dlatego też rzeczoznawca jest zmuszony do wzięcia pod uwagę wszystkich dostępnych dokumentów oraz zmiennych decydujących o wysokiej lub niskiej wartości konkretnego obiektu czy gruntu pod zabudowę. Przede wszystkim wyceny domów nie mogą odbywać się tylko i wyłącznie w warunkach gabinetowych, a każde tego typu przedsięwzięcie musi być poprzedzone skrupulatną wizją lokalną podczas której sporządzona zostanie dokładna dokumentacja fotograficzna i budowlana oraz wzięte zostaną pod uwagę wszystkie możliwe czynniki, które charakteryzować będą określoną nieruchomość.

Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, jak wiele jest zagadnień, które muszą zostać uwzględnione, nie jest to bowiem tylko wizualne wrażenie dotyczące domu, zadbany ogródek czy nowy dach i elewacja. Istnieje przynajmniej kilkadziesiąt elementów, które składają się na spójną całość, są mniej lub bardziej ważne i które – w określonych konfiguracjach decydują o tym, czy dom będzie warty więcej czy mniej. Z tego względu niezwykle trudno więc znaleźć dwie nieruchomości, które byłyby identyczne pod każdym względem i przez to były warte więcej. Nierzadko okazuje się więc, że właściciel jest rozczarowany, że jego dom nie jest wcale tak cenny, jak pozornie by się to wydawało. Decydującym elementem jest tutaj w znacznej mierze czynnik emocjonalny. Wiadomo bowiem, że jeżeli mieszkamy w jednym domu od wielu lat – zwłaszcza, kiedy dom był wielopokoleniowy – mamy z nim określone wspomnienia i osobiste relacje, które są dla nas bezcenne. Dla rzeczoznawcy jednak tego typu wiedza jest bezwartościowa, ponieważ musi on uwzględnić w trakcie swojej wyceny dokładne trendy panujące obecnie w branży, dane statystyczne, raporty nieruchomości, analizy branżowe oraz całą listę dodatkowych czynników. Co więc decyduje o tym, że wyceny domów są tak zróżnicowane lub – jak niektórzy mogą uważać – niesprawiedliwe? Są to przede wszystkim czynniki fizyczne, ekonomiczne, prawne i środowiskowe. Odwiedzając witrynę http://www.walor-nieruchomosci.pl/ warto przyjrzeć się tym zagadnieniom bardziej szczegółowo. Szczególnie wtedy, gdy planujemy kupić lub sprzedać nieruchomość.

Do pierwszej grupy czynników fizycznych zaliczane są takie elementy, jak chociażby ogólna lokalizacja domu, czyli kraj, region czy województwo oraz lokalizacja szczegółowa – konkretne miasto, dzielnica, ulica czy nawet numer domu. Nie mniej ważne są także takie elementy, jak ukształtowanie terenu, kierunek wiatru czy stopień nasłonecznienia, ponieważ w określonych warunkach mogą one decydować o atrakcyjności lub nieatrakcyjności konkretnego domu. Rzeczoznawca uwzględnia także zasobność bogactw naturalnych na konkretnym terenie oraz cechy klimatu, ze względu na to, że wiele z nich może się okazać niesprzyjającymi – jak chociażby częste opady deszczu, silne mrozy czy też brak zasobów wodnych. Dodatkowo bierze się pod uwagę kształt i wielkość działki, na której zlokalizowany jest nasz dom, to, jaki jest wiek budynku oraz stopień jego zużycia, czy wybudowany został w sposób maksymalnie funkcjonalny i z zastosowaniem nowoczesnych rozwiązań technologicznych, czy teren jest odpowiednio uzbrojony oraz jaki jest dojazd do nieruchomości. Może się bowiem okazać, że dom znajduje się w miejscu do którego ciężko dotrzeć, ponieważ teren jest trudny lub nie ma odpowiedniej infrastruktury drogowej.

rzeczoznawca majątkowyRównie ważne jak czynniki fizyczne są te, które zaliczane są do zmiennych ekonomicznych, takich jak relacja pomiędzy popytem i podażą, dostępność i oprocentowanie kredytów, dostępne formy kredytowania oraz ich przystępność, co wiąże się także ze stopniem zamożności społeczeństwa i poziomem bezrobocia. Może się bowiem okazać, że zasoby finansowe potencjalnych odbiorców są ograniczone, przez co zbyt wygórowana cena domu może sprawić, że nie znajdzie on swojego nowego właściciela. Istotny jest także stan rozwoju gospodarczego kraju lub regionu, wiadomo bowiem, że wyższy stopień rozwojowy równa się zwiększonym cenom za nieruchomości, grunty rolne czy działki pod zabudowę. Kolejną grupą czynników są czynniki prawne obejmujące plany zagospodarowania przestrzeni, forma władania konkretną nieruchomością, czyli czy jest ona własnościowa i ilu ma prawnych zarządców, jaka jest swoboda udziału w transakcjach oraz obrotu nieruchomościami, jaki jest obowiązujący system podatkowy oraz wymagane systemy opłat, czy państwo uwzględnia lub proponuje jakiekolwiek ulgi podatkowe oraz czy istnieją określone wymogi dotyczące środowiska naturalnego oraz jego ochrony. Może się bowiem okazać, że dom znajduje się na terenie podlegającym ścisłej ochronie, przez co możliwości jego przebudowy lub ingerowania w jego infrastrukturę mogą okazać się ograniczone. Jak zatem widać, wycena domu wcale nie jest taka prosta.

Ostatnią grupą czynników są zmienne środowiskowe, odnoszące się w głównej mierze do sytuacji demograficznej danego regionu. Od wielkości rodzin, przyzwyczajeń, tradycji oraz stylu życia zależą bowiem trendy panujące w przestrzeni branży. Wiadomo bowiem, że czego innego będą szukać ludzie młodzi znajdujący się w wieku produkcyjnym, a czegoś innego mieszkańcy w wieku emerytalnym, przez co potencjalni odbiorcy i klienci będą zainteresowani ofertą kupna naszego domu, lub też ją odrzucą. Sama moda też jest bardzo ważna, ponieważ co jakiś czas zauważalne są pewne zmiany w przyzwyczajeniach i zainteresowaniach uczestników rynku. Raz poszukują oni mieszkań w wieżowcach, innym razem apartamentów, a jeszcze innym domów na wsiach. Nie mniej ważne jest także bezpośrednie otoczenie domu, ponieważ bezpieczeństwo sąsiedztwa, atrakcyjna lokalizacja, współobecność centrów handlowych czy instytucji kulturalnych może przekładać się na zwiększenie zainteresowania nieruchomością oraz jej wyższą wartością. Wiadomo także, że bierze się pod uwagę stan środowiska naturalnego ze względu na to, że skażone powietrze lub wyjątkowa nieatrakcyjność ziemi, na której wybudowany jest dom mogą automatycznie obniżać jego wartość.

Skomentuj

Musisz być zalogowany aby skomentować.